Quórum — el acta de la junta se calcula, no se redacta

Concepto

Quórum es el copiloto de juntas de propietarios para despachos de administración de fincas. El administrador sube el audio de la junta, la convocatoria y la tabla de coeficientes; Quórum devuelve el acta: asistentes y representaciones, quórum de constitución, cada deliberación resumida, cada votación ponderada por coeficiente de participación y el acuerdo con la mayoría legal que le corresponde (art. 17 de la LPH o la que fijen los estatutos), más las derramas con su calendario y los plazos de ejecución. Sale en PDF firmable por presidente y administrador, se envía a los propietarios con acuse y cada acuerdo entra en un libro consultable que responde «¿qué se aprobó del ascensor?».

Quién paga: el titular o socio de un despacho de administración de fincas de 2-15 personas que lleva entre 30 y 250 comunidades. Hoy factura 8-14 € por vivienda y mes y pierde el margen en trabajo administrativo: convocatorias, actas, requerimientos y certificados de deuda.

Precio: 0,90 € por vivienda y mes, mínimo 79 €/mes (un despacho con 150 comunidades y 1.800 viviendas paga 1.620 €/mes); 490 € de puesta en marcha (carga de estatutos, coeficientes y plantillas); 29 € por certificado de deuda para el monitorio del art. 21. Sin coste por junta: las extraordinarias no se penalizan.

Por qué es nueva

• Novedad — el acta no se transcribe, se calcula. Todo el mercado de «IA para reuniones» produce texto: quién dijo qué. Aquí el producto es un acto jurídico: el motor reparte los votos con los coeficientes reales de la finca, aplica la mayoría que toca a cada punto del orden del día y marca en rojo lo que no cuadra (un acuerdo aprobado por mayoría simple que requería otra, una representación sin poder bastante, un punto votado sin quórum). Nadie combina diarización + reglas de propiedad horizontal; los transcriptores genéricos no saben qué es una cuota de participación.
• Dónde añadimos valor — de 2-3 horas a 25 minutos por acta y cero defectos de forma. Un despacho de 150 comunidades hace ~180 juntas al año: 360-540 horas que hoy se escriben de memoria días después, con el riesgo de impugnación que eso trae. Quórum convierte esas horas en ~75 y deja el acta cerrada el mismo día; el certificado de deuda, que hoy se pide tarde y mal, sale en un clic desde los recibos impagados, lo que adelanta la recuperación de la morosidad (en torno al 10 % de la facturación de una comunidad típica). La puesta en marcha se amortiza con las tres primeras juntas.
• Visión — el edificio como expediente vivo. Con el libro de acuerdos dentro, cada comunidad acumula un grafo de decisiones, contratos, incidencias y pagos. Eso evoluciona a un «pasaporte del edificio»: lo que un comprador, un banco o una aseguradora quieren ver antes de firmar, y lo que hoy no existe en ningún sitio porque vive en carpetas de un despacho.

Diagrama de secuencia

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Lo que ve el usuario

El administrador entra desde el móvil al terminar la junta y suelta el audio de la grabadora. A los pocos minutos el panel le muestra la junta partida en puntos del orden del día, cada intervención con su minuto y su hablante, y una barra de progreso que dice «12 de 14 asistentes identificados». En el punto 4 («derrama para la fachada») ve tres votos a favor, dos en contra y una abstención, y debajo el cálculo hecho: «62,4 % de cuotas a favor — acuerdo válido por mayoría del art. 17.1», con un aviso amarillo en el punto 7 porque el acuerdo se tomó sin el quórum exigido. Pulsa «cerrar acta», corrige el apellido de una propietaria, elige quién firma y envía: los vecinos reciben el acta en su portal con acuse, y en el panel de «acuerdos vivos» aparece la derrama con su calendario de tres plazos y el responsable de licitar la obra. Cuando un propietario lleva cuatro recibos sin pagar, el mismo panel ofrece «emitir certificado de deuda» y devuelve el PDF que el juzgado acepta.

Imagen sugerida: captura del panel en móvil con la junta partida por puntos del orden del día, la votación del punto 4 con su porcentaje de cuotas a favor y una etiqueta verde «acuerdo válido», y un aviso ámbar en el punto 7; al fondo, el acta en PDF con los sellos de firma del presidente y del administrador.

Repositorios utilizados

• https://github.com/m-bain/whisperX — transcripción con marcas de tiempo por palabra y alineado fino: permite citar el minuto exacto de cada intervención en el acta.
• https://github.com/pyannote/pyannote-audio — diarización de hablantes: separa quién habla para poder asignar cada voto y cada representación a un propietario concreto.
• https://github.com/Graphify-Labs/graphify — construye el grafo consultable del edificio a partir de actas, estatutos, contratos y presupuestos en PDF, con cada arista explicada.
• https://github.com/Kozea/WeasyPrint — maqueta el acta, los anexos y los certificados en PDF con formato registral y numeración.
• https://github.com/documenso/documenso — firma electrónica del presidente y del administrador con trazas y sellado de tiempo.

Variaciones (sinergias)

1. + https://github.com/KittenML/KittenTTS — la cobranza que habla y deja prueba. El TTS en CPU sintetiza la llamada de aviso de derrama con la voz del despacho y horario legal, y el resultado se guarda con transcripción de la respuesta y acuse, que es exactamente lo que se discute después en el monitorio. Emerge una capacidad que ninguna herramienta de actas tiene: comunicación fehaciente por voz a coste de céntimos, en lugar del burofax de 12-20 €. Nicho: comunidades con morosidad por encima del 8 %, donde la carta ya no se lee y el administrador no puede llamar a 200 propietarios; se vende a 0,35 € por llamada con resultado.

2. + https://github.com/akitaonrails/ai-memory — el traspaso de cartera en una tarde. La memoria persistente del agente guarda lo que se prometió, lo que quedó pendiente y por qué se descartó una obra, ligado a cada comunidad y no a cada persona; cuando un administrador se jubila o un despacho compra cartera, el que entra hereda el contexto. Emerge la due diligence de actas: leer 10 años de juntas de 60 comunidades en una tarde y salir con los riesgos (acuerdos impugnables, derramas aprobadas y no ejecutadas, obras sin licencia) en una lista. Nicho: relevo generacional y compraventa de carteras de administración, que hoy se valoran a ciegas.

3. + https://github.com/shiyu-coder/Kronos — la derrama que no ahoga. El modelo fundacional de series financieras se aplica a la serie mensual de recibos y gastos de cada comunidad para prever la tesorería a 12 meses y proponer el escalonado de la derrama en función de la estacionalidad real de los impagos. Emerge el presupuesto del edificio que se corrige solo: en vez de repartir la obra en tres plazos iguales, se calcula cuánto aguanta cada tramo de propietarios sin disparar la morosidad. Nicho: comunidades con obras grandes (ITE, fachada, cambio de ascensor) donde una derrama mal escalonada genera el 80 % de los impagos del año.

Plan MVP completo

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