Remate — el techo de puja que se calcula antes de levantar la mano

Concepto

Remate coge una subasta del Portal del BOE —el anuncio, la certificación de dominio y cargas, el edicto, las fotos, el plano del Catastro— y devuelve un solo número: hasta cuánto puedes pujar sin perder dinero. Debajo, la caja real: lo que hay que depositar hoy, lo que hay que consignar veinte días después, las cargas que se heredan y no se descuentan, la ocupación, los impuestos de la comunidad autónoma y la reforma. Y la traza del cálculo, para que un abogado pueda discutirla línea a línea.

Lo paga el inversor pequeño y el cazasubastas local: el que hace 3-12 operaciones al año en su provincia, puja con certificado digital y hoy decide con una hoja de Excel, el anuncio y una llamada al registrador. También lo compran despachos y procuradores que preparan pujas para clientes y hoy cobran 300-600 € por un informe a mano que tarda una semana.

Precio: 390 € por informe de inmueble (490 € con entrega en 24 h), 190 € por bien mueble o vehículo, bono de 5 por 1.490 €, y 149 €/mes opcional por el panel de seguimiento con filtros por provincia, importe y fecha de cierre. Coste marginal por informe: 9-20 € (nota simple cuando hace falta, OCR, inferencia y el navegador). Un inversor de 8 operaciones al año paga unos 3.100 € y evita una sola compra mala de 20.000-40.000 €.

Por qué es nueva

• Novedad: hay tres cosas y ninguna es esto. El Portal del BOE publica el anuncio y —desde la reforma— también la certificación de cargas y el informe de tasación (art. 668.2 LEC), pero no calcula nada: es un formulario con paginación, sin API. Los despachos hacen el informe a mano, en Word, sin modelo de costes y sin backtest. Y los cursos de "cazasubastas" venden método genérico: "puja al 70% del valor". Nadie entrega el techo de puja con la caja de los dos regímenes, y nadie ha automatizado la certificación de cargas justo cuando el legislador la ha subido al portal.
• Dónde añadimos valor: desde abril de 2025 conviven dos regímenes en el mismo portal (LO 1/2025): el depósito de inmuebles pasó del 5 % al 20 % —con mínimo de 1.000 €— y el plazo para consignar el resto bajó de 40 a 20 días; el umbral de mejora del ejecutado bajó del 70 % al 60 %. El mismo piso exige hoy 6.600 € o 26.400 € de depósito según cuándo arrancó el procedimiento, y quien se equivoca no puja o pierde el depósito. A eso se suman las tres trampas clásicas: las cargas anteriores al embargo subsisten (el valor de subasta ya viene minorado por ellas, pero tú las pagas igual: coste real = precio + cargas), el inmueble responde de los gastos de comunidad impagados por los titulares anteriores (art. 9.1.e LPH), y la ocupación puede costar seis meses y 3.500-5.000 € de lanzamiento. Un error de 20.000 € en un piso de 130.000 € es el 15 % del margen; el informe cuesta 390 €.
• Visión: cada informe deja un dato que hoy nadie tiene: a cuánto se remata de verdad en cada calle, porque las adjudicaciones son públicas. Con 800 informes al año hay un índice de precios de remate por barrio —el comparable que no existe— y, encima, el mercado secundario que la ley permite: el adjudicatario tiene 5 días para ceder el remate a un tercero con escrito firmado. Remate acaba siendo la infraestructura de ese mercado: el que pone precio, el que encuentra al cedente y el que documenta la cesión.

Diagrama de secuencia

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Lo que ve el usuario

El inversor pega la URL de una subasta en el panel o la recibe por email desde un filtro ("Madrid, inmuebles, cierre en 10 días, valor de subasta < 150.000 €"). A los 20 minutos ve una tarjeta con cuatro cifras grandes: techo de puja 95.500 €, caja día 0: 26.400 €, caja día 20: 66.000 €, margen si ganas al techo: 15 %. Debajo, el semáforo de cargas: una hipoteca anterior de 41.200 € que subsiste (no se resta del precio: se suma al coste), 1.800 € de cuotas de comunidad del año anterior y en curso, y el IBI del ejercicio. Un aviso en ámbar: "procedimiento anterior a la reforma: depósito al 5 % (6.600 €), resto en 40 días". Otro, en rojo: "ocupado por el ejecutado; lanzamiento estimado 4-7 meses, 4.200 €, sin rentas durante ese periodo".

Y la frase que da sentido al producto: "el suelo legal de adjudicación son 92.400 € y tu techo son 95.500 €: 3.100 € de margen. Si pujas por encima de 95.500 €, trabajas gratis". Cuando el techo sale por debajo del suelo, el informe dice que no —y eso pasa más de lo que el comprador espera—. Al final, tres escenarios (reformar y vender, alquilar, traspasar) con su TIR y su sensibilidad al precio de salida, y el anexo con los documentos originales, la fecha de captura de cada uno y la fórmula de cada línea. Nada de WhatsApp: panel, email y PDF firmado; la puja la hace el inversor en el portal, con su certificado.

Imagen sugerida: tarjeta de subasta en fondo claro con un arco de aguja —un velocímetro— cuyo cero está a la izquierda ("no pujes"), una franja verde estrecha en el centro con la etiqueta "95.500 €" y una aguja roja ya pasada; debajo, dos barras de caja ("día 0: 26.400 €", "día 20: 66.000 €") y una miniatura del plano catastral con la estancia principal marcada y los m² rotulados.

Repositorios utilizados

• https://github.com/lexmount/moli — el navegador headless que entra en el Portal de Subastas: es un formulario POST con paginación, sin API, y hay que abrir el detalle de cada anuncio, descargar la certificación y las fotos y registrar la URL y la fecha de cada captura. Moli (CDP/WebDriver, Rust) permite dejar un agente por provincia sin montar una granja de Playwright.
• https://github.com/firecrawl/anydoc — convierte a markdown limpio la certificación de dominio y cargas, el edicto, el informe de tasación y la nota simple: son PDF de cada registro, con tablas de fincas y cargas, y sin esto el extractor se rompe en la tercera provincia.
• https://github.com/NandhaKishorM/laya — extracción y decisión tipada campo a campo (valor de subasta, tipo de procedimiento, ocupación declarada, cargas preferentes, fechas): una pasada, milisegundos, con umbral de confianza para mandar a revisión humana lo dudoso en vez de inventarlo.
• https://github.com/storytold/pdfcraft — compone y edita el dossier página a página: portada, ficha, caja, cargas, escenarios y anexos, con la posibilidad de que el revisor cambie una hoja sin rehacer las doce y renumere el índice.
• https://github.com/storytold/vectorcraft — dibuja el plano desde el catastral (SVG), rotula estancias y superficies y lo deja como figura vectorial del dossier, para que el presupuesto de reforma y el techo hablen del mismo inmueble y no de un croquis a mano.

Variaciones (sinergias)

1. + https://github.com/tangency-labs/solidcraft y https://github.com/storytold/cadcraft: el plano catastral se convierte en un modelo paramétrico del piso y el presupuesto de reforma deja de ser un €/m² genérico: se mide cada estancia, se aplican precios por partida (baño, cocina, ventanas, instalación eléctrica) y el coste entra en el techo con su horquilla. Emerge el presupuesto de reforma que se resta antes de pujar, la partida que hoy se estima "a ojo" y que en un piso de 1975 es el 25-35 % del coste total. Nicho: pisos de 1965-1985 en capitales de provincia, donde la reforma integral decide si la operación gana o pierde.
2. + https://github.com/CopilotKit/OpenBot: un agente con su propio navegador y su propio certificado prepara la puja —consignación, formulario, hora de cierre— con el techo grabado como límite duro y un registro de cada paso, y el inversor solo autoriza. Emerge el pujador con techo y auditoría, que es lo que necesita quien opera en cuatro provincias y no puede estar a las 13:59 del último día. Nicho: inversores que pujan fuera de su provincia y fondos pequeños que quieren delegar la ejecución sin delegar la decisión.
3. + https://github.com/KKKKhazix/AIHOT: con las adjudicaciones ya capturadas, un boletín por provincia con a cuánto se está rematando —precio de salida, de adjudicación, descuento sobre tasación y días hasta la posesión— actualizado cada semana. Emerge el índice de remate, el comparable que no publica ningún portal y que hoy se reconstruye preguntando a un procurador. Nicho: tasadoras y portales inmobiliarios que necesitan comparables de verdad, y despachos que lo ofrecen a su cartera como servicio de datos.

Plan MVP completo

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