Fachada — la rehabilitación que la junta aprueba con números y la subvención paga

Concepto

Fachada convierte un edificio de vecinos en una decisión que se puede votar: simula el edificio, cruza cada medida (SATE, ventanas, aerotermia, fotovoltaica) con las ayudas que hoy le aplican en su comunidad autónoma y entrega al administrador de fincas un dossier con el ahorro, el coste, la derrama por vecino, el plazo de retorno y el expediente listo para presentar.

Quien paga es el despacho de administración de fincas, no el vecino: 490 € de alta por comunidad + 9 % de la ayuda concedida (mínimo 1.500 €) + 39 €/mes durante la obra. Un edificio de 40 viviendas en Madrid con 520.000 € de obra y 180.000 € de ayuda deja 16.200 € de éxito; un despacho con 180 comunidades bajo gestión hace 6-10 expedientes al año sin contratar a nadie.

Fachada no firma el proyecto ni certifica: pre-dimensiona con números trazables y deja al técnico habilitado la firma. El producto es el 80 % del trabajo que hoy nadie hace porque no se cobra hasta que hay ayuda.

Por qué es nueva

• Novedad: no es un comparador de presupuestos ni un certificado energético. Es un gemelo energético por edificio que corre de verdad —EnergyPlus con un modelo shoebox generado desde Catastro, el año de construcción y el CEE, calibrado contra el consumo certificado— unido a un motor de ayudas versionado por CCAA. Cada escenario que ve la junta lleva su ahorro simulado, su coste y la ayuda que le aplica hoy, con la fecha de la norma que lo respalda. La pieza que nadie había juntado no es la simulación: es ponerla delante del que vota.
• Dónde añadimos valor: un CEE cuesta 250-450 € y no dice qué hacer; un proyecto de arquitecto para rehabilitación, 3.000-9.000 € y 4-8 semanas; un gestor de subvenciones cobra el 10-15 % de lo concedido y solo trabaja con lo que le entregan. Fachada produce en 8 minutos el expediente completo y deja fuera solo lo que exige firma. En un edificio de 40 viviendas, una ayuda de 180.000 € son 4.500 € por vecino: el producto se paga con no perder el plazo de la convocatoria. Y el calendario aprieta: la directiva europea de eficiencia de edificios se transpone antes del 29 de mayo de 2026 y exige recortar un 16 % el consumo del parque residencial en 2030 — con más de la mitad de las viviendas españolas construidas antes de 1980 y el grueso del parque certificado en E, F y G, la decisión va a caer en cientos de miles de juntas.
• Visión: del expediente al registro vivo del parque. Cada edificio simulado y cada medida ejecutada alimentan un mapa de rehabilitación por barrio con el que el despacho negocia obra agregada (más metros, mejor precio) y el ayuntamiento prioriza fondos. El activo a 24 meses no es el software: es saber qué necesita cada edificio de una ciudad y cuánto cuesta rehabilitarlo.

Diagrama de secuencia

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Lo que ve el usuario

El administrador entra con su cuenta, pega una dirección y arrastra cuatro documentos: el CEE, el IEE, el presupuesto del instalador y la última liquidación de la comunidad. A los pocos segundos ve la ficha del edificio con un semáforo por dato —año, superficie construida, número de viviendas y coeficientes— y un aviso en ámbar sobre el campo que hay que confirmar antes de seguir.

Abre Escenarios y ve tres columnas comparables de un vistazo en el móvil: Mínimo (SATE + ventanas): 34 % de ahorro, 310.000 €, derrama de 7.750 € por vivienda, ayuda estimada 118.000 €; Recomendado (+ aerotermia): 52 %, 520.000 €, 180.000 € de ayuda; Máximo (+ fotovoltaica en cubierta): 61 %, 590.000 €. Debajo, en una línea: "cuota de comunidad hoy 78 €/mes → 96 €/mes con la derrama, y 41 €/mes de luz menos por vivienda".

Pulsa Generar dossier y descarga un PDF de 14 páginas con el logo de su despacho: resumen ejecutivo de una página, ficha del edificio, anexo de simulación con la calibración visible, tabla por vivienda con su coeficiente y su cuota, calendario de la convocatoria, checklist de documentos y el texto exacto del punto del orden del día para la junta.

El vecino recibe un enlace de solo lectura y ve únicamente lo suyo: su cuota, su ahorro estimado y qué pasa si la junta dice no. En Seguimiento, once hitos del expediente con la pelota en cada uno —acuerdo, solicitud, subsanación, resolución, obra, justificación— y un aviso al despacho cuando un plazo está a menos de diez días.

Imagen sugerida: captura del móvil con las tres columnas de escenarios y, debajo, la ficha del edificio con el semáforo de confianza por dato; al lado, la primera página del dossier en PDF con la marca del despacho y la tabla de derrama por vivienda.

Repositorios utilizados

• https://github.com/NatLabRockies/EnergyPlus (1.600 ⭐, licencia BSD) — motor de simulación horaria: el modelo shoebox que se genera desde Catastro y el CEE se resuelve aquí, sin GPU y en segundos.
• https://github.com/opendatalab/MinerU (82.081 ⭐, Apache-2.0 con cláusulas adicionales) — extracción de CEE, IEE, presupuestos y actas, incluidos los PDF escaneados que descarga el despacho del registro autonómico.
• https://github.com/pvlib/pvlib-python (1.701 ⭐, BSD-3-Clause) — producción fotovoltaica real por cubierta, orientación e inclinación con datos TMY, para que el escenario máximo no sea una promesa.
• https://github.com/Kozea/WeasyPrint (9.708 ⭐, BSD-3-Clause) — dossier de junta, anexos y hoja de firmas en PDF con la plantilla del despacho.

Variaciones (sinergias)

1. + Kronos (41.855 ⭐, MIT) — el presupuesto que se revisa solo. Qué añade: el modelo fundacional de series financieras se aplica a los índices de coste de materiales (aluminio, lana mineral, cobre, módulos FV) y al precio de la energía, y proyecta 12-24 meses. Qué emerge: el escenario deja de ser un número y pasa a ser una decisión de calendario: "licita el SATE en el primer trimestre o el mismo proyecto te costará un 7 % más", con cláusula de revisión de precios incorporada al acuerdo de la junta para no comerse la subida a mitad de obra. Nicho: constructoras de rehabilitación que firman a precio cerrado y despachos que licitan 20 edificios al año — donde un 7 % de 500.000 € son 35.000 € que hoy se los come el contratista o la comunidad.

2. + ComfyUI (140.021 ⭐, GPL-3.0) — la junta que vota viendo su fachada. Qué añade: generación de imagen local sobre la foto real del edificio (Street View o la que sube el administrador) para producir el "después" de cada escenario —SATE blanco, carpintería oscura, toldos, FV en cubierta— sin mover un ladrillo. Qué emerge: el voto por imagen, no por tabla: el mismo edificio, tres fotos, la derrama debajo. Se ataca el problema real de estas juntas, que no es el precio, es que el vecino no se imagina pagar 13.000 € por algo que no ve. Reduce la segunda reunión, que es donde mueren los expedientes. Nicho: administradores con juntas de 40-120 vecinos en centros históricos, donde el impacto visual de la fachada es el argumento que decide y cualquier render de estudio cuesta 400-900 € por edificio.

3. + MiroFish (80.706 ⭐, AGPL-3.0) — el ensayo de la junta antes de la junta. Qué añade: el motor de enjambre de agentes simula la deliberación con perfiles de vecino construidos con los datos reales del edificio (propietario o inquilino, coeficiente, morosidad, edad del edificio, si ya votó en contra en la última). Qué emerge: un simulador de junta que devuelve las cinco objeciones más probables con su respuesta documentada —"¿y si la obra se retrasa?", "¿quién paga al que no puede?", "¿por qué no esperamos a la próxima convocatoria?"— y una previsión de voto por coeficiente. El administrador entra a la reunión con el guion, no con el dossier. Nicho: despachos que gestionan comunidades grandes y conflictivas y cobran por llevar la junta; y las oficinas de rehabilitación municipales, que necesitan saber qué edificios van a decir que sí antes de invertir en captarlos.

Plan MVP completo

projects/fachada-rehabilitacion/docs/mvp/PLAN-MVP.md