Censo — el censo de activos que cobra los equipos que ya mantienes gratis

Concepto

Censo es el censo de activos de la empresa que hace el mantenimiento legal del edificio, convertido en la máquina que le cobra lo que ya mantiene. Hoy, en una empresa habilitada de protección contra incendios, el censo de equipos vive en un Excel de 2019 que nadie ha vuelto a contar, el técnico revisa con una libreta y el acta se redacta por la tarde en la oficina copiando la del año pasado. Censo pega una etiqueta QR resistente en cada extintor, BIE, detector, señal fotoluminiscente y manguera; el técnico escanea con el móvil (funciona sin cobertura en el sótano), la app ya sabe qué equipo es, qué se le hizo la última vez, cuándo le toca el retimbrado y qué operaciones exactas de la Tabla I y la Tabla II del RIPCI le corresponden ese día: cuatro toques con el pulgar, un dictado de la incidencia mientras sujeta la escalera, una foto del manómetro. Al salir del edificio el acta UNE 23580 se genera sola, firmada por el técnico y por el administrador desde un enlace. Y en el mismo gesto aparece lo que nadie ve: los equipos del edificio que no están en el contrato —el extintor que instaló otro, la BIE del garaje que nunca se facturó, el detector que puso el anterior propietario—, que se convierten en una propuesta de inclusión de una línea.

Precio: alta 2.400 € (censo inicial desde el archivo histórico del cliente, etiquetas QR, plantillas de acta adaptadas a la Tabla II vigente y formación de una mañana) + 0,70 €/activo/año, mínimo 179 €/mes. Marca blanca para grupos y franquicias de mantenimiento: 7.800 €/año + 0,45 €/activo/año, con su logo y su portal. Paga el dueño o el gerente de una empresa habilitada de 5 a 40 técnicos —1.500 a 30.000 activos bajo contrato—, y paga porque su negocio es una renta anual por edificio que se renueva cada enero, porque el 10-20 % de los equipos que revisa gratis todos los años no están en ninguna factura, y porque desde que el RD 164/2025 reescribió la Tabla II del Anexo II del RIPCI (plazo de adaptación cerrado el 10 de mayo de 2026) las plantillas de acta que el sector sigue usando son las de 2017 y ya no coinciden con las operaciones, vidas útiles ni normas que el inspector y la aseguradora miran.

Por qué es nueva

• Novedad: el software del sector son ERP de rutas y facturación con veinte años encima, y el acta es un Word que se rellena a mano por la tarde. Todos venden «cumplimiento»; nadie vende el censo como activo comercial. La diferencia es de enfoque y de momento: Censo no nace en la oficina, nace en el equipo —el QR está pegado al extintor, no en una fila de Excel—, así que el dato se captura donde se produce el hecho (la revisión) y no donde se pierde (el teclado de la oficina tres horas después). Y la segunda diferencia es que el censo no es un pasivo de cumplimiento, es una cartera: cada equipo escaneado que no está en el contrato es una línea de ingresos recurrentes que la empresa ya está manteniendo a coste propio. Los CMMS de edificios y los ERPs de mantenimiento no hacen esto porque su cliente es el titular, no el mantenedor: al titular le da igual quién paga, al mantenedor no.
• Dónde añadimos valor: en una empresa de 6 técnicos con 1.800 edificios y 26.000 activos, con un ingreso medio de 22 €/activo/año, un censo real descubre entre un 10 y un 20 % de equipos fuera de contrato (2.600–5.200 activos): 57.000–114.000 € al año de renta recurrente que hoy se revisa gratis y se factura a nadie. Censo cuesta 18.200 €/año en esa empresa: se paga con los equipos recuperados de un solo trimestre. La segunda cuenta es de horas: 11.000 visitas al año y un acta de 4–6 minutos en oficina son 730–1.100 horas, 16.000–24.000 € de administración que desaparecen; y el acta sale con las operaciones de la Tabla II nueva, que es lo que evita que la revisión «no exista» ante la aseguradora cuando hay un siniestro. La tercera es comercial: el administrador de fincas que recibe un PDF firmado con fotos, semáforo por edificio y aviso de lo que caduca no cambia de mantenedor para ahorrarse 40 €.
• Visión: a los dos años Censo es el registro único del edificio: PCI, legionela (RD 487/2022), puertas cortafuego, ascensores, piscinas. Con ese censo en la mano, el administrador de fincas puede pedir tres ofertas que se calculan sobre el mismo inventario y las mismas operaciones —hoy cada mantenedor cuenta lo que le conviene—, y Censo cobra por activo en cualquier bando. Encima vienen dos negocios que solo existen teniendo el registro: el calendario de reposición (un extintor se retimbra a los 5 años, un detector vive 10, una manguera de BIE 20: la empresa sabe qué va a caducar en cada edificio antes que el cliente y vende la sustitución en el momento exacto) y el dato agregado para aseguradoras y fabricantes: qué se rompe, dónde y a qué edad, edificio a edificio.

Diagrama de secuencia

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Lo que ve el usuario

Sergio lleva once años en una empresa de mantenimiento PCI de Alcorcón: seis furgonetas, 1.800 edificios, 26.000 equipos y un Excel que se llama CENSO_2019_def.xlsx. Son las 9:12 y está en el sótano segundo de una comunidad de 96 viviendas, sin cobertura. Abre Censo, que funciona igual sin red, y escanea la etiqueta del extintor del cuarto de contadores: en pantalla, «EXT-4471 · Polvo ABC 6 kg · instalado 04/2021 · última anual 11/2025 · retimbrado 04/2026 — vencido hace 6 meses». Cuatro toques: precinto roto, presión en verde, señalización tapada. Dicta sin dejar la escalera: «el precinto del 4471 está roto y la señal está tapada por una caja de la mudanza del 3ºB». La app lo convierte en incidencia con foto, gravedad y presupuesto sugerido, y al salir del portal genera el acta del edificio con las 14 operaciones de la Tabla II que tocaban, firmada por él; a las 17:40 la administradora la firma desde el enlace mientras va en el cercanías. En el mismo acto, Censo ha visto que en ese garaje hay tres extintores y una BIE que no están en el contrato de la comunidad: 84 €/año que se propone incluir con un toque, y que la administradora acepta porque acaba de ver la foto del precinto roto y la del retimbrado vencido.

El lunes, Miguel, el dueño, abre el panel: 26.000 activos censados, 4.180 fuera de contrato (16 %), 91.400 €/año de renta potencial, y el ranking de comerciales por propuestas aceptadas. Ve también las 37 renovaciones de marzo con su semáforo —las que tienen actas completas y cero incidencias abiertas van en verde y se defienden solas; las tres en rojo son las que hay que llamar esta semana— y la ruta de mañana, ordenada por caducidades: dos retimbrados, una manguera de BIE que cumple 20 años y un detector que llega a los 10.

Imagen sugerida: plano picado de un sótano de garaje con tubos y extintores en la pared, luz fría de fluorescente; en primer plano, una mano con guante sujeta el móvil delante de la etiqueta QR de un extintor rojo, y sobre la pantalla flota una ficha translúcida con «EXT-4471 · retimbrado vencido» y un botón verde; al fondo, un técnico con chaleco subido a una escalera de tijera; a la derecha, como capa de interfaz, un panel con 1.800 edificios en semáforo y una tarjeta destacada en ámbar: «4.180 equipos fuera de contrato · 91.400 €/año».

Repositorios utilizados

• https://github.com/livekit/agents — framework de agentes de voz en tiempo real (Apache-2.0): el técnico no puede teclear con guantes, en una escalera o en un sótano sin cobertura, pero sí puede hablar. LiveKit monta el canal de voz (y su versión autoalojada en el servidor del cliente) sobre el que se dicta la incidencia y se convierte en un registro con hora, activo y autor, sin que nadie rellene un formulario después.
• https://github.com/NandhaKishorM/laya — motor de decisión no autorregresivo (Apache-2.0): convierte el dictado libre en decisiones tipadas —sí/no, elección entre opciones— en una sola pasada y en más de 100 idiomas, con un router que elige el checkpoint por petición. Es lo que permite que «el precinto está roto y la señal tapada» caiga exactamente en los campos del acta, con vocabulario técnico y sin una llamada a un LLM grande por cada frase: barato, rápido y ejecutable en el borde, que es lo que necesita una furgoneta.
• https://github.com/firecrawl/anydoc — conversión de Word, PowerPoint, Excel, OpenDocument, RTF, EPUB, CSV y PDF a markdown limpio, en Rust (MIT): el alta de cada cliente es el verdadero muro, porque su censo está repartido en actas Word de 2017, hojas de Excel sin columnas fijas y PDFs escaneados. anydoc los convierte en una tabla estructurada que un humano valida una vez, y así el censo arranca en una tarde en vez de en tres semanas de picar datos.
• https://github.com/documenso/documenso — firma electrónica open source (AGPL-3.0): el acta solo existe si está firmada, y el circuito real tiene dos firmantes (técnico y administrador) y a veces un tercero (presidente de la comunidad). Documenso aporta firma, orden de firmantes, sellado de tiempo y traza de auditoría verificable; se despliega autoalojado por tenant y sin modificar, de modo que la AGPL no contamina el núcleo propietario del producto.

Variaciones (sinergias)

1. + https://github.com/immich-app/immich + https://github.com/jub0t/Concat — biblioteca de fotos y vídeo autoalojada con búsqueda semántica (AGPL-3.0) y editor de vídeo programable por JSON-RPC (AGPL-3.0). Qué emerge: el parte visual de la visita que gana la junta. Hoy las fotos de la revisión mueren en el carrete del técnico; con immich se indexan por edificio, activo y fecha, y con Concat las doce fotos de la visita se montan solas en un vídeo de cuarenta segundos —«esto revisamos, esto encontramos, esto arreglamos»— que el administrador enseña en la junta de vecinos. La comunidad que ve el vídeo no discute la derrama del cambio de extintores; la que solo recibe un PDF de dos páginas, sí. Nicho: mantenedores que compiten en juntas de propietarios y en siniestros con aseguradora, donde la prueba visual decide la renovación y la cobertura; también peritajes de daños por agua o incendio donde el archivo histórico por equipo es la única defensa.
2. + https://github.com/twentyhq/twenty + https://github.com/calcom/cal.diy — CRM open source orientado a agentes y infraestructura de agenda (MIT la agenda, licencia propia el CRM). Qué emerge: el calendario de reposición convertido en pipeline. El censo ya sabe qué activo caduca cuándo (retimbrado a 5 años, detector a 10, manguera a 20): con twenty cada caducidad se vuelve una oportunidad con su importe y su edificio, y con cal.diy la visita de sustitución se agenda en el hueco real de la ruta. La empresa deja de vender «mantenimiento» una vez al año y pasa a vender reposición programada todo el año, con el comercial viendo la lista de lo que caduca en los próximos 90 días en sus 1.800 edificios. Nicho: mantenedores de 10 a 60 técnicos con tres o cinco comerciales que hoy venden a puerta fría en despachos de administradores, y fabricantes/distribuidores de material PCI que quieren empujar recambio a través de su red de instaladores.
3. + https://github.com/google/artemis — automatización de Android gobernada por instrucciones en lenguaje natural, con captura de logs (Apache-2.0). Qué emerge: el técnico que no vuelve a tocar el ERP. El acta tiene que acabar también en el ERP viejo del cliente, que no tiene API y que se rellena a mano por la tarde; Artemis opera esa aplicación —y la del portal del administrador, y la de la aseguradora— con instrucciones y deja log de cada paso, de modo que el circuito se cierra sin que nadie copie datos de una pantalla a otra. Es la pieza que hace vendible el producto a las empresas que ya tienen un ERP de 2008 y no van a cambiarlo. Nicho: mantenedores con ERP antiguo sin API (la mayoría del sector) y, en general, cualquier pyme española atrapada entre una app legacy y un portal obligatorio.

Plan MVP completo

Ruta: projects/portfolio-2026-10-19-Q2Vuc2/docs/mvp/PLAN-MVP.md